El valor de tasación de nuestra casa es una información útil que necesitamos conocer en determinadas situaciones que se pueden dar en la vida. Desde negociar una hipoteca con el banco, hasta liquidar el patrimonio familiar después de un divorcio. La tasación es el precio oficial de tu vivienda.
La casa donde vivimos, si es de muestra propiedad, además de ser nuestro alojamiento, es nuestro principal activo patrimonial. Es más, la adquisición de viviendas continúa siendo la principal inversión de las familias españolas.
Este es un tema evidente, pero suele pasar desapercibido hasta que lo necesitamos. Muchas veces, la vivienda puede sacarnos de un apuro económico. Bien porque la vendemos o porque lo utilizamos como aval para solicitar un crédito bancario.
Por su alto coste, las viviendas suelen ser un bien colectivo. Cuando las parejas son estables, suelen comprarse una vivienda entre los dos. Si no tienen ahorros suficientes, es probable que tengan que solicitar una hipoteca al banco. En una ocasión, una amiga me dijo que las hipotecas unen más que los matrimonios. En cierto modo, no le faltaba razón.
Hasta ahí todo está bien. Pero cuando la pareja se rompe, cuando aparece un divorcio o una separación, ¿qué se hace con la casa en común? El proceder habitual, si no hay niños de por medio, es vender la casa y repartir el beneficio de la venta entre los dos.
Podemos saber, más o menos, el precio de mercado de nuestra casa por los precios por los que se ponen a la venta viviendas de características parecidas a la nuestra: ubicación, dimensiones, antigüedad. Pero esto no deja de ser más que un valor orientativo. Para conocer el valor real de nuestra vivienda debemos tasarla con un tasador oficial.
La liquidación del patrimonio común de una pareja que se ha roto es solo una de las múltiples situaciones en las que necesitamos tasar la casa, pero no es la única. En este artículo te hablaremos de otras donde es habitual.
¿Cómo se realiza una tasación?
Abel Navarro, técnico tasador, explica al blog del portal inmobiliario Idealista, cómo se realiza una tasación.
Antes de calcular el valor de un inmueble es necesario efectuar un informe completo de la propiedad. Estas son algunas de las características de la vivienda en las que se fija el tasador:
- Estado general del edificio. Si vamos a tasar un piso (propiedad horizontal) no solo se evalúa la vivienda, sino también la finca en la que está ubicada. Ahí el tasador tendrá en cuenta la antigüedad del bloque de viviendas, si es una finca rehabilitada, el estado de la fachada, los balcones, si el edificio ha pasado la I.T.E. (Inspección Técnica de Edificios) y el certificado energético del edificio, en caso de que estuviera disponible.
- Ubicación de la vivienda. Este es un tema esencial a la hora de calcular el valor de un inmueble. A efectos de mercado, el factor más importante que determina el precio de una vivienda es su ubicación. Los precios de referencia de los inmuebles en una zona determinan en gran medida su valor. Sin embargo, hay factores que moderan la tasación. Por ejemplo, si una vivienda se encuentra dentro de una zona de ocio nocturno, donde suele haber ruido por la calle, el valor del inmueble baja, aunque el piso esté en pleno centro de la ciudad.
- Superficie. La superficie es otro de los factores importantes. Aquí, lo que se tiene en cuenta son los metros útiles. Los metros cuadrados de la vivienda es una variable importante a la hora de que el tasador investigue el valor real de la propiedad.
- Orientación e iluminación. No tiene el mismo valor una vivienda que recibe una buena iluminación natural que otra que no lo tenga. A su vez, se tiene en cuenta la orientación: sur, norte, levante, poniente, y las vistas que se tienen desde la terraza, el balcón y las ventanas principales.
- La distribución. Aunque muchas veces la distribución se puede cambiar haciendo una reforma de la vivienda, el tasador tiene en cuenta la distribución que tiene el inmueble en el momento de su tasación.
- Aislamiento de la vivienda. El aislamiento térmico y acústico es otro factor que modifica el valor de una vivienda. Aquí el tasador se fija en si el inmueble tiene instalados elementos aislantes como ventanas de PVC o si se ha reforzado el aislamiento térmico de las paredes de la casa y del edificio.
- Si la finca tiene ascensor. Otro elemento que altera el valor de tasación de un inmueble es si la finca tiene ascensor o no lo tiene.
Con todos estos datos, el tasador ya se puede poner a investigar el valor de la propiedad, teniendo en cuenta el precio de venta de otros inmuebles de características similares al que está estudiando.
¿Quién puede tasar una vivienda?
No cualquiera puede tasar una vivienda. Debes tener en cuenta que el valor de tasación es un indicador que se utiliza para trámites oficiales. La tasación la debe efectuar un servicio oficial de tasación.
Así lo señala María, de San Vicente de Raspeig, quien recurrió a Mintasa, un servicio de tasación de Alicante, para dirimir una herencia cuya distribución entre hermanos era bastante complicada.
La web de información inmobiliaria IA Ahorro deja bastante claro que solo se pueden encargar de la tasación de inmuebles a las empresas que han sido homologadas a tal efecto por el Banco de España.
Estas empresas deben estar dirigidas por arquitectos, ingenieros técnicos o aparejadores. La sociedad de tasación debe quedar registrada en el Banco de España, y este organismo se encarga de supervisar su actividad, pudiendo retirar la licencia si no actúa de manera imparcial y con rigor técnico.
La sociedad de tasación puede encargarse de acreditar, formar y supervisar a sus propios tasadores, pero la responsabilidad del trabajo, en última instancia, recae sobre un profesional homologado relacionado con el ámbito de la construcción.
Como vemos, entre los responsables de la tasación no se encuentran los agentes inmobiliarios, ni cualquier otra actividad que esté relacionada con la comercialización. Aunque se tienen en cuenta los precios que se manejan en el mercado, la tasación se basa en los aspectos técnicos de la vivienda.
El valor de tasación debe ser un indicador objetivo y fiable. Independiente de los intereses de las personas que hayan solicitado el servicio. Esto debe ser así, pues como veremos más adelante, este valor se utiliza como referencia para dirimir disputas con hacienda o en determinados procesos judiciales.
Como propietarios, debemos tener claro que es distinto el valor de tasación que el precio, en caso de que queramos poner la propiedad a la venta. El valor es independiente de nuestra voluntad, mientras el precio es una cantidad que podemos ir moviendo en función de lo que queramos ganar en la operación comercial.
Situaciones en las que es necesario hacer una tasación.
Hay situaciones en las que es necesario, y otras que es recomendable, efectuar la tasación de un inmueble antes de operar con él. Las más habituales son las siguientes:
- Hipoteca. Si solicitamos un crédito hipotecario para adquirir una vivienda, la entidad bancaria nos pedirá una tasación independiente de la propiedad. Normalmente, los bancos financian un 75% del valor de tasación del inmueble. Ojo, del valor, no del precio. Esta tasación nos la pueden pedir también si re-hipotecamos la propiedad para financiar otro proyecto.
- Herencia. Cuando se liquida una herencia, el administrador de la misma, que puede ser el notario o una albacea nombrada en el testamento, deberá inventariar los bienes del difunto antes de proceder a su reparto, para lo cual necesitará la tasación de las propiedades inmobiliarias. Sobre todo, si el reparto de la herencia se efectúa a base de porcentajes.
- Divorcios. Cuando una pareja se divorcia y se procede a la liquidación del patrimonio conjunto, se puede requerir la tasación de las propiedades inmobiliarias de la pareja extinta a fin de hacer una distribución justa.
- Concursos de acreedores. Si una empresa o un trabajador autónomo entra en concurso de acreedores, será necesario inventariar y tasar todas las propiedades del deudor para valorar si puede hacer frente a las deudas reclamadas. Según el procedimiento concursal, el juez nombra a un administrador que deberá valorar los bienes del afectado, para lo cual tendrá que recurrir a un servicio de tasación.
- Compra-venta de inmuebles. Si decidimos vender nuestra propiedad inmobiliaria, es recomendable, aunque no imprescindible, efectuar una tasación del inmueble. De esta manera no nos movemos a ciegas. Aunque, como ya hemos indicado antes, los propietarios podrán intentar vender la propiedad a un precio superior o inferior al valor de tasación en función de la premura por liquidar la propiedad o su intención para aumentar ganancias. Al mismo tiempo, el comprador, si lo estima oportuno, puede solicitar una tasación independiente.
- Dirimir conflictos con la Hacienda Pública. Si pensamos que Hacienda está aplicando una carga fiscal excesiva sobre nuestro patrimonio, siempre podemos objetivizarlo con una tasación oficial. El informe de tasación actúa como prueba para regularizar la situación.
