En España es cada vez más complicado tener un inmueble en propiedad. Todo lo relativo a la vivienda esconde tras de sí un problema de fondo difícil de ocultar. Hace años que estalló la burbuja inmobiliaria y, al parecer, los destrozos que causó no se pueden arreglar sin más. Una crisis encadenada a otra es lo que hace que la sociedad española no se recupere y el acceso a la vivienda sea cada vez más difícil y precario.
El acceso a la vivienda, la disponibilidad y el precio de la misma se han convertido en una crisis permanente. Esta cuestión ha sido tratada en diversos medios como un problema actual, nuevo y complejo. Lo cierto es que el problema se arrastra desde hace años, consolidándose a día de hoy como uno de los más graves para la sociedad española. El problema escapa a toda razón, dado que reside, entre otras cosas, en la cantidad y calidad de las viviendas disponibles. Sobre todo, para las nuevas generaciones que tratan de iniciar su vida independiente.
Tratar este problema como si fuera unifactorial o con una causa visible y palpable se puede considerar como un defecto de visión. Es decir, no se puede centrar el problema en un aspecto concreto; se trata de un problema de gran complejidad y con muchos factores a las espaldas. Por lo que no está de más repasar algunas de las causas que nos han traído hasta aquí; quién sabe si, echando la vista atrás, encontramos la solución al problema. Aunque lo cierto es que no es tan sencillo como desandar el camino. El problema de la vivienda es un problema real que afecta a una gran parte de la sociedad.
Existe una falta de viviendas unida a la disponibilidad de viviendas con servicios públicos, con el añadido de la relación entre el espacio disponible y los ocupantes. Podemos decir que, aunque nos afecta de forma muy directa, no es un problema exclusivo de nuestro país. A nivel mundial existen casi tres mil millones de personas que no tienen vivienda en propiedad. Prácticamente la mitad de la población del planeta no tiene vivienda. En el mejor de los casos, el ocupante no es propietario. Esto no es consuelo, al contrario. El sesenta por ciento de la población española tiene problemas relacionados con la vivienda.
Un problema con muchos factores
Como nos explican los profesionales del sector inmobiliario de VIP House, expertos en revolucionar el mercado con sus propuestas, seis de cada diez españoles carecen de vivienda en propiedad, pagan un alquiler que supera sus ingresos o viven en un espacio insuficiente en relación con los habitantes de la casa. Sobre cómo hemos llegado a este punto no se puede dar una respuesta clara, tan solo considerar algunas de las razones que han influido de alguna manera en la situación.
Desde la ONU se consideran este tipo de estadísticas de manera independiente. Tener en propiedad o vivir en una casa es diferente a que la casa sea cómoda, segura y disponga de los requisitos mínimos de servicios. Por lo general, las estadísticas obvian a las personas que viven en inmuebles precarios, zonas de riesgo o que no cuentan con una infraestructura de servicios adecuada. Siendo como es un tema complejo, se puede obviar sin que se vea alterado el sentido de lo que se expone a continuación, tratándose de un matiz que solo pone en relieve la realidad: no se mezcla ni relaciona la calidad de la vivienda con que haya suficientes.
Pasamos al eterno dilema: oferta, demanda y precio. Muchos se empeñan en negar los efectos de las leyes del mercado. En el caso de la vivienda, es tan explícito como evidente: existe un déficit real de viviendas. Lo que se traduce en más hogares y menos casas. En los últimos cinco años, se han creado más hogares que viviendas disponibles, por lo que la presión de la demanda aumenta y la oferta disminuye. Para los economistas, estos ingredientes componen la tormenta perfecta para que se aumenten los precios de forma indiscriminada.
Podemos decirlo de otra manera. Hay más personas dispuestas a pagar más por tener acceso a un bien necesario e insustituible como es tener una vivienda. La creación de hogares, incluidos jóvenes que se quieren independizar, ha crecido de forma sostenida en los últimos cinco años. Por otro lado, encontramos que el ritmo de la construcción de viviendas se ha ralentizado notablemente desde hace doce años, lo que supone que en la actualidad cada vivienda disponible tiene un precio más elevado con el componente especulativo añadido.
Otro aspecto que se añade a la presión que distorsiona los precios lo encontramos en el envejecimiento que sufre el mercado inmobiliario. Según datos de la FAI, la media de edad de la vivienda es de más de cuarenta años, lo que implica que, al comprar, hay que invertir en la reforma. Gracias al déficit de inmuebles, se ha logrado algo imposible: la vivienda de segunda mano tiene un precio muy similar al de las de nueva obra. Y esto a pesar de que las viviendas más antiguas no cumplen con los estándares europeos relativos a la sostenibilidad y la eficiencia.
Factores que afectan en gran medida
No es una novedad que el envejecimiento de la población esté aumentando. Las tasas de natalidad de nuestro país están por debajo de las de otros países del mundo, aunque la proporción ha cambiado. La entrada al mercado inmobiliario de migrantes y jóvenes en busca de vivienda aumenta la presión sobre las nuevas viviendas, lo que supone un punto más para abrir la brecha entre la oferta y la formación de hogares.
El mercado actual se concentra en la construcción de unidades de mayor precio, edificaciones de lujo o dirigidas a compradores con mayor poder adquisitivo. Esto no es más que la consecuencia natural de las regulaciones y la situación económica de los nuevos compradores. Los que ofrecen viviendas de mayor precio se han convertido en opciones más atractivas desde el punto de vista financiero, con el añadido de que los compradores extranjeros y las unidades turísticas suponen una elevación artificial del precio final de los inmuebles en algunas zonas.
Esta brecha del precio entre la oferta y la demanda es más evidente en las ciudades más grandes. Las zonas costeras o con mayor atractivo turístico experimentan un alza muy marcada en el precio de las viviendas, a lo que hay que añadir la migración de las zonas rurales a las más pobladas. Esto nos lleva inevitablemente a la cuestión financiera.
Como podemos comprobar, nos encontramos ante un problema de complejidad mayúscula. Algunas voces entendidas proponen soluciones simplistas, por lo que es imprescindible entender un aspecto básico en el mercado inmobiliario: el acceso al dinero y su valor.
En toda Europa, la construcción de viviendas estatales o de protección oficial ha permitido que se reduzca la presión en el mercado inmobiliario. Se trata de viviendas con un menor coste en la construcción que supone la respuesta para esos sectores con menor poder adquisitivo. En España, la UE está evaluando el déficit de opciones de vivienda de protección oficial, ya que la media europea pasa del nueve por ciento, mientras que en nuestro país se queda en el dos y medio.
Por si no fuera suficiente, el acceso a la financiación ha caído y los sectores con menos ingresos tienen cada vez mayor dificultad a la hora de obtener un crédito hipotecario. En algunos casos, el precio que cubre la financiación se queda en un setenta u ochenta por ciento, lo que supone una disparidad entre los compradores.
Entonces llegamos a otro punto candente: el alquiler. Se puede pensar que los que no pueden comprar pueden alquilar una vivienda y el problema está resuelto. Esta teoría no es más que eso, una teoría. La distorsión del mercado de viviendas actual no facilita esta opción. El alquiler de viviendas en España sufre una presión mayor a la que sufre la compraventa. Los problemas del mercado de compraventa se reproducen en el de alquiler.
La diferencia existente entre las unidades ofrecidas y las demandadas crea un alza superficial y especulativa del alquiler. Lo que resulta más evidente en las ciudades con mayor densidad de población, donde el precio del alquiler supera en dos o tres veces el de hace unos años.
Solventar este problema implica abordar las causas previamente. En este caso particular no se trata de algo sencillo como crear un decreto o cambiar las disposiciones legales. El problema depende de varios factores que, en muchos casos, no se pueden eliminar de forma inminente. Es muy difícil poder reducir la brecha existente entre oferta y demanda simplemente construyendo más inmuebles o regulando el precio.
El sector de la construcción es uno de los que puede ayudar a responder ante las necesidades actuales del país en cuestiones de vivienda. Cuentan con la tecnología y capacidad necesarias para hacer frente a los proyectos de nueva obra, además de poder proponer alternativas para reducir la brecha inmobiliaria existente en nuestro país.
De cualquier modo, lo único que tenemos claro es que, en la actualidad, tener una vivienda no es un derecho, sino un privilegio.
